过去的3个月的楼市是处在“利税调控”高压地带，两次税政+两次加息的宏观调控组合拳之功效已初步显现，无论是“利息”还是“税收”的调控，矛头多指向二手房投资市场。数月来，炒房和以租养房的投资客的信心都渐趋脆弱。本月，二手房市场的投资比例进一步下降。目前南京二手房市场的刚性需求已经达到85%以上。但是，由于受到政策的连续出台及传闻中的物业税等消息的影响，看房人多而交量少已是不争的事实。可以预计， 2006年二手房 “金九银十”的脚步将在翘首中蹒跚起来。

   上半年，由于三级市场符合免税条件的房源放量及大众观望情绪的减退，二手房市场集中交易情况明显。其原因有三：一是二手房市场刚性需求促使成交量上涨。2006年是新一轮的婚庆年，其中70%的结婚者有在结婚前一到两年内购房的需求。新人经济储备一般不高，因此有相当一部分人群会通过购买二手房来过渡。二是本市老城改造大面积拆迁有大量拆迁户涌入购买二手房的阵营。三是受2005年营业税限制的二手房随2年时效到期而自动解封，部分转手已满2年及大量2003年前后放出的新盘在业主拿到产权证2年后挣脱羁绊大举入市。不过，6·1新政和8·1新政前的2次集中放量才是今年上半年最厚重的色彩。   

    6月份，营业税征收时限延长为5年，楼市曾经陷入低迷和观望。不过，观望情绪的解除要比去年2-3个月的冰冻期短的多。7月份原本会在惨淡中收场，但个税强征的政策使得二手房市场空前繁荣了5天，也使得7月份市场成交比之6月增长21% 。

   八月，市场究竟怎样？

周期成交比例：

    本月上旬同比7月上旬，成交下降了35%    中旬较之上旬，成交量上升了142%   下旬与中旬基本持平。

区域成交套数：

    鼓楼区占了27% ，建业区占了15% ，这2个区几乎占了南京的半壁江山。玄武与白下区的成交量下滑之快多少让人有点诧异。

主力购买人群：

    30岁以下占45%  30-40岁占35% ，年轻人已经成为南京二手房市场的主力购买人群。值得注意的是，学区房的成交情况较上月有了一定幅度的上升，实际增长了25%。

房屋面积分布：

    70平以下占59%   70-90平占16%    90-120平占18%     120 平以上占7%

由于大量外地人购房落户的影响，70平米以下房源已经占了50％以上的市场交易份额。

成交价格区间：

    40万以下占57%      40-60万占24%      60万以上占19%   在所有成交房屋中，单价在6000/平以下的房屋占了53% 。

需求挂牌情况：

    本月出售房源挂牌比上月下降了4.7%   出租房源挂牌比上月增加了2.7%

    本月求购房屋登记比上月增加了3.6%   求租房屋登记比上月增加了1.6%。一个比较值得关注的情况是：现在登记求购的人数要略高与出售房源挂牌量，出租房源的挂牌量大约是求租人数的2倍，这也就不难解释为什么从去年下半年开始南京租赁市场价格一路走低了。

    很明显，低总价、低单价房源现在是最有市场的。而高总价房源的需求客户已经在前几次调控过程中经历了集中放量购买，这部分群体的市场有待培育和复苏。目前，更多的人愿意买房而不是租房，他们对政策的敏感性已经不如从前。

    总之，今年的金九银十的脚步将会在翘首中蹒跚起来。

    此报告由中广置业网上交易中心完成，目的是让大家对市场有个大概的了解，个别地方可能会有些偏差，请同仁补充并批评指正。谢谢大家。