2006年7月份南京二手房市场分析报告

    2006年7月—— 南京二手房市场又一个“政策月”，本月26日之前受6.1起营业税征收时限延长到5年的政策影响，市场观望气氛浓厚，有效房源供给量减少和淡季购买需求趋淡使二手房交易量表现低迷。

    8月1日起强制征收“房屋转让个税”的消息公布后，出于避税考虑，大批房源挂牌降价出售，在27—31日这5天内二手房交易大幅度集中放量，二手房交易在月末突然变得火爆起来。

    以下是对中广置业南京各连锁店7月份交易数据的统计分析结果：

    数据显示，7月份平均成交单价为6459元 / 平米， 与6月份相比，每平米上涨了186元，平均单价5、6、7 三个月呈快速上涨之势，平均每月涨幅在3%。从单价分布情况看，5000~7000元区间的比例最大，占51.4%；成交单价在4000元以下、4000~5000元的比例比6月份各下降了2.3、3.4个百分点；成交单价在8000元以上的高价房比重为17.5%，比7月份上涨了5.3个百分点。物业成交单价的重心呈现整体上移态势。

    7月份成交物业的平均总价为46.7万元，与6月份相差不大。30~40万和40~50万区间二手房交易最为活跃，分别占26%和25%；30万以下的二手房所占比例继续下滑，为18%；60~70万的房屋交易量占4%，比6月份明显减少，这一总价区间内有效需求仍然较弱；70万以上的高价房占总成交量的18%，高档房的比例保持稳定。总体上看总价分布向中间价位集中。

二、成交量先抑后扬，城东板块价格领先。

    7月份成交量先抑后扬，比6月份明显回升。成交区域分布情况和6月份大致相同，鼓楼区是成交最密集的区域，鼓楼区平均单价为7271元，成交量占44%，江宁区成交量有所增加占7%，白下区交易量仍然很低仅占9%，但房屋平均单价最高达7729元/平米，创出了今年以来的最高水平。

    从板块成交量上看，城中板块（老城区）交易量所占比重比6月份减少了2个百分点达33%，选择在老城置业的购房者数量一直比较稳定。河西由于配套建设和规划扶持近两年来一直是市场成交密集区域，7月河西板块成交量占总成交量的38%。受奥体附近新商品房定价普遍较高的影响，7月份河西南片价格涨幅明显。城中板块中万元以上物业数量有所增加，平均单价达到7198元/平米。

    其他板块中，南城、城北、江宁的价格与前期相比变化不大，城东板块受新增房源供应量减少的影响，平均单价走高，达到7361元/平米，而该板块交易量仅占总交易量的8% ，这一比例大大低于年初和去年同期水平。

三、套均面积74平米，中小户型占主流。

    数据显示，7月份房屋套均面积为74平米，比6月份略有增长。50平米以下二手房成交量占13%，中等面积二手房成交明显增加，其中50~70平米的成交量比重最大，占总成交量的41%，70~90平米的占28%，二者合计达70%。

    90平米上的中大户型成交比重占19%，比6月份明显下降，其中130平米以上大户型仅占总成交量的2%，为本，年度最低水平。总体上看，7月份房屋成交面积的分布出现了高低两端缩减，中间增长的状况。

    从成交房屋的套型看，二居室尤其是2室1厅在7月份仍占主导地位比重达64%，比6月份增长了4个百分点，2室1厅套型是二手房市场中长期的主要需求套型，3居室成交比重比2季度相下降了6个百分点，降幅较大。

四、次新房比重下降，房龄价格弹性明显。

    7月份成交房屋的房龄分布比率有新的变化，建筑年代在2000年以后的二手房仍呈供需两旺之势，但所占比重由以前的40%下降到34%。从房龄价格对比表上看，平均总价和单价最低的是90~94年的物业，分别为33.5万和5785元/平米。90年以前房屋的总价和单价均比以前有所增长，主要原因是老城学区房成交数量增加所致。90年以前平均总价为27.4万元，90~94年为33.5万元，95~99年为44.8万元，00~04年为60万元，高低两端相差近一倍。次新二手房的高总价台升了二手房的整体平均总价。

                                中广业务部     二〇〇六年八月十日